不動産仲介に新たな風を！

不動産を買ったり売ったりは一生に一度か二度あるか無いかのイベントです。

迷いますよね。

これで本当にいいのか？他にもっといい物件があるんじゃないか？

不動産屋に騙されていないか？などなど。

そう、契約直前…当日の朝に“やっぱりやめる”というケースもありました。

幸い私の経験では一組だけでしたが…。

それは私もいけませんでした。契約を優先に考えてしまって、

お客様は、まだ引っかかるものがあったのです。

そのお客様からの断りの理由が“相談者が首を縦に振らない”というものでした。

相談者が両親や兄弟など親類でしたらまだいいのですが、

易者とか風水師とか、住宅のアドバイザーのような人が物件をお客様に代わって評価するというケースがあります。

これは消費者側に立つと安心…と感じますが、

実は自分で自分の判断を誤らせる重大な障害になることにおおかたの方は気づかれていません。

もちろん100％そういう人ばかりじゃないですよ。

自分ではいい物件だと思ったのに、プロが見たら欠点があって…というと、

なんとなく納得というか、それで諦めがつくのかも知れません。

でも、そういうプロはお金をもらっている以上、何かプロっぽいコメントをしないとサマにならないという感覚も持っています。

ケチをつけるのは簡単です。完璧な不動産なんてありませんから。

でも実はそんなケチが購入に際し、それほど重要なものでなかったりもするものなのです。

私たちは不動産取引のプロです。

引渡した後で問題がある物件を喜んで取引する人は…いないんじゃないでしょうか？

いや、いるのかなぁ～？

物件を見に行っている時、お客様は私たちにまだ一銭も払っていませんから、

信用するのはお金を払ったほう…つまりアドバイザーの方になるのもわかります。

“不動産の営業マンなんて、いいことしか言わない”…と思っているかたは多いでしょうからね（苦笑）

でも、そこは落ち着いて見ていただきたいものです。

もちろんこちらには歩合給がありますから、どちらかなら買ってもらいたいという意思があるのは確かです。

これは正直に言います。

ただ、問題がある物件を売ってしまうと、後の営業に差し支えるほど精神的にプレッシャーがかかり、

時間も食われ、営業マンにとっても会社にとっても少しも良くないことは明白なのです。

相談者のうち、誰の意見が正しいか？その答えは…

実はそんな時、もう、あなたの中に決断はあるのです。

不動産をとりまく景気が悪いことは百も承知…、と思いきや

言われている程でもない、という話も聞きます。地域がらもあるのでしょうが。

本当のところはどうなのでしょうか。

（地域的には神奈川県の東南エリアですが…）

私の目と耳で知りえた今日現在の話ですと、

1億円クラスの高額物件（を前から狙っていた人）は売買がされていて

例えば一番売れ筋だった土地＋建物で3,000～5,000万円の物件はさっぱり、

一方で3,000万円未満の物件は動いている…という感じです。

申し訳ありませんが数字的な裏付けはありません。現役の不動産屋からの話だけですので。

あと、先日テレビとラジオで“アウトレット・マンション”が採り上げられていました。

アウトレット・マンションというのは、新築で売りに出したが売れず、

（別の業者から）割安で売りに出される…というものです。

確かに売れていないことはないですね。ただ！

テレビとラジオとでは採り上げられ方が違いました。

テレビは「今これが売れます！」、ラジオは「ちょっと（買うのは）待った！」

といったもので興味がありました。

ラジオでコメントしていたのは…名前を忘れましたが現役の不動産業者で、

ペンネームで本を出版されている方でした。（だから声も替えて出演していました）

そのかた曰く、アウトレットって言うとかっこいいけど、昔からいるただの買取り再販業者ですよ、と。

そうですよね～。

完成販売時に比べて割安だからといってもまだ高い…というか、これからの社会情勢によっては…

まだ下がるかも知れないのです。“割安”とか“新築時はいくらだったのが今いくらなんです”という言葉に

浮き足立ってしまってはいけないということですね。

それに、買ったはいいけれど、マンションには管理（アフターサービス）がつきもの。

売りっぱなしで後は知りません、となる物件だと価値は後に激落ちします。

話は戻りますが、

不動産の景気は悪いけれども、買う人は買っていっているというのが実感です。

私にもし投資できるお金があれば、駅前の（お金を生み出す）不動産を安くオファーをいれて買います。

お金を持っているかたにとって今は、チャンスだと思います。

ローンの金利は若～～～っ干、下がっているものの、銀行のお客様に対する審査も厳しくなっています。

不動産仲介営業のお給料の決め方には次のパターンがあります。

①固定給（…たいていそれと売上に応じたボーナス）

②固定給は無く、売上に応じた歩合給

③いくらかの固定給と売上に応じた歩合給

この中で一番多いのが③ではないでしょうか？

固定給が15万円～20万円くらいで、＋歩合。

固定給が少なければ当然歩合率は高くなり、固定給が高ければ成果報酬は低くなるという感じです。

さらに、会社によって営業車が用意されていたりいなかったり、ガソリン代が会社持ちだったり営業マン持ちだったり、

細々とした決まりは会社によって違います。

一方、不動産売買の手数料は物件価格の３％＋６万円とその合計にかかる消費税です。

８００万円の物件でも３億円の物件でも同じ。

マンションでも土地でも一戸建でも同じ率です。

例えば1000万円の物件の手数料を計算すると、

３％は30万円、＋6万円で計36万円、とその消費税で合計378,000円となります。

同じように、3,000万円の物件ですと1,008,000円

5000万円の物件ですと1,638,000円

1億円の物件で3,213,000円、3億なら9,513,000円とほぼ1000万円に達します、手数料だけで。

そしてこの手数料は、買主様からいただくものですが、

時に売り物件が買主様担当の会社と同じ場合、

手数料は売主様からも（同率で）いただけるので、いわゆる“両手（またはダブル）”となり、手数料は約2倍になるのです。

こんなことなら、不動産屋をやると大儲けできそうですよね。

確かに会社にはそれだけ入りますが、営業マンが歩合でいくらいただけるかは

それぞれの会社の給与体系によります。

なかには、いくら売ってもその成果が反映されるのは極僅かだったり、

反対に上記②のように、固定給が無い変わりに歩合率が高いから、高額物件に恵まれて

グンと給料が良くなったりします。

こんな（宝くじみたいな）仕事、他にあるでしょうか？保険や証券の営業も同じような感じでしょうか？

だからちょっと山っ気がある人たちが集まってくるのでしょう。

不動産の売買手数料については、ネットでいろいろ採り上げられています。

中には「３％+６万円は上限として定められているのだから値切りましょう」なんて推奨する人がいます。

これはいかがなものでしょう？

確かに上限として定めているのは正しいです。同じ率ですから納得いかないお客様もいらっしゃるかもしれませんが、

会社はこの収入が生命線ですので、手数料を執拗に値切るとせっかくそこまでつくりあげたお互いの信頼が無くなってしまうかもしれません。

何度も取引をされているお客様や、売りと買いがほぼ同時期に行われるケースでは“まとめてナンボ”とするケースもありますが、

基本的にはこの手数料でお願い致します。

ちなみに「＋６万円」て書かれると、それを値引けないか？と言いたくもなる気持ちもわかります。

でもこの６万円は、少し面倒な計算を簡略化すると３％＋６万円となるだけなので、

おまけでもなんでもありませんので、そこのところもご理解ください。